Site yönetmek; sorumluluğun üstüne sorumluluk eklenen bir görev gibidir. Ortak alana konu her mahalde bakım, onarım, aidat takibi, şikâyet karşılama/ çözme, muhasebe kayıtlarını tutmak, ilgili ödemeleri gerçekleştirmek, personel takibi yapmak gibi işler yönetimin görevidir.
En ufak bir sorunda sorumluluk tamamen yönetimde olduğundan ince hesaplar ile kararlar almak belki de en zoru. Çünkü artı çıkacak maliyette site sakinlerinden tahsilat toplamak ve hesap vermek kolay bir süreç değildir. Olası risklere karşı sigortalanmak hem maddi kayıpların önüne geçecek hem de süreçlerde yükü azaltacaktır.
Ortak alanlarda risk hep var. Gerçekleşmesi muhtemeldir.
Site/ Apartman ortak alan sigortaları; Yangın, Yıldırım, İnfilak, Deprem, Sel- Su, Fırtına, Dolu, Hırsızlık, Cam Kırılması gibi birçok riske karşı tanzim edilen sigortalardır. Ayrıca; Ortak kullanım alanlarının bina ve muhteviyatlarının, yönetimin ortak alan hak sahiplerine karşı sorumluluğun sigorta şirketine devredilmiş olmasıdır.
Yönetimde hak sahipliğine ilişkin madde aşağıdaki gibidir;
- Site/ Apartmanlarda daire kullanım hakkı olanlardır.
- 634 No’lu Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesi, B Bendinde: Kat Maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça ortak alanın sigorta primlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
- Madde 35’in C Bendinde; Yöneticinin görevleri arasında: ‘Yönetim plânında aksine hüküm olmadıkça Ana Gayrimenkulün Sigorta ettirilmesi gereklidir.
Peki, ortak alana konu mahaller nelerdir?
- 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesindeki ortak yerler ve şeyler şunlardır: Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire ve odaları, genel çamaşırlık ve kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve doğalgaz saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar.
- Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri.
- Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Ayrıca ortak alan sigortaları “SİVİL” ve “TİCARİ” olarak ikiye ayrılmaktadır.
*Sivil ortak alanlar, Konut kullanımlarına tabi alanlara yapılır.
*Ticari ortak alanlar, Plaza, İş hanı, Dükkan, Ofis vb ticari kullanım alanlarına tabi alanlara yapılır.
Ortak Alan ile teminata alınan değerler;
Ana Teminatlar
Bina ( Kapalı ortak alanların toplam bedeli yazılır. Merdiven boşluğu, güvenlik kulübesi, tavanlar vb)
Makine (Asansör, Hidrofor, Havuz pompaları vb.)
Demirbaş (Muhasebe kayıtlarında demirbaşa dair değerlerin toplam bedeli yazılır.)
Yangın, deprem, sel-su, hırsızlık, dolu, fırtına, kara/hava/deniz taşıtları çarpması, yıldırım, infilak vb. ana teminata konu olanlara verilmektedir.
Mühendislik Teminatları
Makine kırılması (Asansör, Hidrofor, Havuz pompaları vb. ikame bedeli toplamı yazılır. Poliçede yazılı yaş sınırını aşmayanlar için kırılma, bozulma, arıza gibi durumları teminata alır.)
Elektronik cihaz (Klima, bilgisayarlar, kameralar, giriş çıkış kontrol sistemleri vb. ikame bedeli toplamı yazılır. Poliçede yazılı yaş sınırını aşmayanlar için kırılma, bozulma, arıza gibi durumları teminata alır.)
Sorumluluk Teminatları
Üçüncü şahıs mali mesuliyet ( Örneğin; çatı tadilatı esnasında bir cisimin düşmesi ile üçüncü kişiye zarar verilmiş olması)
Üçüncü şahısın ek teminatları olarak; otopark sorumluluk ve asansör/ yürüyen merdiven sorumluluk verilmektedir.
Asansör sorumlulukta rutin bakımların yapılması ön şarttır.
İşveren Mali Mesuliyet
Yönetim altında SGK’lı çalışan kişilerin mesai saatlerinde yaşayabileceği iş kazaları gibi durumlara karşı teminat verilmesidir.
Yangın Mali Mesuliyet
Yangın, İnfilak, Dahili su, Duman hasarları nedeniyle sigortalı bağımsız bölüm sahipleri ile yönetime komşu bina ve mallara verecekleri zararlardan doğan mali mesuliyeti kapsar.
Site/ Apartman içerisinde olan yerlerdeki bağımsız bölüm sahipleri ve kiracı olanlar, ortak şebekeye bağlı olan ticari alanlar da komşu kabul edilmektedir.
